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    不動産物件を購入するには

    不動産物件を購入するには
    マレーシアはアジア諸国の中で、外国人に対して極めて開放的な土地政策を実施しています。
    2008年末現在で、外国人は250､000リンギット以上（サラワク州は350,000リンギット以上）の価格の物件であえば、何戸でも所有する事が認められています。
    マレーシアに滞在するビザがなくても所有でき、外国人の名前で登記できます。2006年以降、特に外国人投資に対する規制が緩和されており、以前必要であった外国投資委員会の許可も2006年末から必要なくなりました。

    更に2007年4月以降は、キャピタルゲイン税（譲渡益税）も免除されています。
    現在、外国人がマレーシアで不動産を取得する際に必要な許可は州政府の合意のみとなっています。また外国人でもマレーシアの銀行から住宅ローンを組むことが可能で、ビザ無しの方で購入価格の6～7割、ビザのある方は7～9割までローンを取得することが可能です。

    マレーシアはマレーシア マイ セカンド ホーム プログラム（MM2H）という退職者ビザも強力に推進しており、長くマレーシアの滞在できることを前提に、外国人の不動産投資を積極的に誘致しているといえます。
    新築物件の場合
    開発会社（デベロッパー）から新築物件を購入する場合についての手続きを説明します。
    新築物件には、売り出し開始（ラウンチ）時のもの、建設工事中のもの、工事完成直後のものがあります。
    いずれにしても、開発会社から購入者（オーナー）に所有権が移る前の物件を指します。

    新築物件を購入する場合は、まず購入決定時には開発業者へ手付金（物件総額の2～3%が通例）を支払います。
    次に、14日～30日以内に10％の頭金（手付金を差し引いた額）を支払い、売買契約書（S&P Agreement）に署名します。この時点で正式に物件を押さえたことになります。手付金を支払った時点では正式に押さえたことになりませんので、注意してください。
    あとは、工事の進捗の応じて少しずつ払っていくケースが大半です。

    日本の新築マンションでは、申込時に10％の頭金を支払い、残り90％は完成時に支払うというプロジェクトが通例のようですが、マレーシアではたいてい工事中も段階的に支払いをしてきます。従って、プロジェクトによっては完成しないというリスクもありますので、要注意です。
    金額や割合は、開発業者によって若干異なりますので、物件ごとに確認しましょう。

    売買契約書や州政府の合意取得は、現地の弁護士が担当します。
    開発会社から新築物件購入する場合は、開発会社が紹介する弁護士を利用する場合がほとんどです
    中古物件の場合
    中古物件を不動産会社屋から購入する場合について、手続き方法を説明します。

    中古物件を購入する場合は、購入決定時にまず手付金（物件総額の2～3％が通例）を支払い、物件を仮押えします。
    手付金はオーナーに直接支払うことも可能ですが、中古物件は権利関係や売主のローン残高等のチェックも事前に必要なので、 買主サイドの弁護士口座に振り込むのが安全といえます。 次に、14日～30日以内に10％の頭金（手付金を差し引いた額）を支払い、売買契約書（S&P Agreement）に署名し、これで正式に物件を押さえたことになります。あとは州政府の合意を得てから90日後（1ヶ月の延長可）に残りの90％の残金を支払うケースが一般的です。
    この90日間に、不動産ローンを必要とする購入者は、マレーシアの銀行に依頼してローンを組むことになります。州政府の合意は 1ヶ月～2ヶ月で取得できますので、頭金10％を払ってから4ヶ月～5ヶ月後に残高を支払うことになります。

    中古物件購入時にも、契約書や州政府の合意取得のため現地の弁護士に依頼します。
    一般的に購入者が任命した弁護士が売買契約書を作成し、政府の合意も取得します。
    中古の場合は、前オーナーと権利関係でトラブルも予想されますので、必ず経験豊富で信頼できる弁護士に依頼すべきです。

    弁護士選定や契約書（英文）の内容精査に不安がある方は、不動産売買を扱う日系の不動産会社やロングステイサポート会社にサポートを依頼すると契約がスムーズに運ぶと思います（サポート手数料が別途かかります）。

    マレーシアでは、不動産投資目的でデベロッパーから新築物件を購入し、そのまま住まずに値段が上がったところで転売する、いわゆる「新古物件」も多数あります。
    あくまで、これも中古物件のカテゴリーに入ります。築1～2年でも、新築時の状態のまま、あるいは少し住んだだけの新築同様の物件は、多少割高な傾向があります。
    一方で、2～3年先の建設完成を待たずに、実際の部屋の状態を見て確認して購入できて、数ヶ月～半年以内に住み始めることができるといった、メリットがあります。
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    STEP 1　物件選び＆下見をする
    物件選びのポイントはまず「自分の住居用なのか？」「マレーシアの別荘としての物件なのか？」「投資用なのか？」など分けて考える必要があります。
    1.最適な物件を探す
    自分の住居であれば、自分の趣向に合った物件を探すことになります。
    （買い物に便利、ゴルフ場に近い、静かな環境等）
    別荘であれば、日本との往復に便利か、ショッピングモールに隣接しているかなど、滞在中も便利な物件が良いでしょう。

    投資用であれば、建設中の物件、将来性のある地域、割安感のある物件、家賃保証等が付いている物件が良いでしょう。
    2.部屋の下見をする
    家具付きか、セキュリティがしっかりしているか、水漏れはないか、周辺にはどんな人が住んでいて治安はどうか、等のポイントをしっかりチェックしましょう。
    その物件に詳しい不動産会社や実際に住んでいる人の意見も参考にしましょう！
    3.良いデベロッパーを選ぶ
    マレーシアは、デベロッパーにより仕上げやコンセプトに大きな違いがありますので、名の通ったデベロッパーを選ぶことが重要です。
    新築物件を購入する場合は、前述の様に完成しないリスクもありますので、デベロッパーの経営状況も確認する必要があります。
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    契約する。
    購入したい物件が決まったらまず手付金（売値の2～3％）を支払う必要があります。
    手付金を払って2週間～1ヶ月以内に売買契約書（S&P）を交わし頭金（10％）を払います。

    弁護士を通じてFICや州政府の合意を取得できる3ヶ月～6ヶ月後に残りの残金90％を支払うことになります。
    新築物件の場合は、10％の頭金を支払った後、工事の進捗に合わせて支払う場合が多いです。
    ワンポイントアドバイス！
    不動産の購入資金を送金する際は、購入者側の弁護士（マレーシア）の口座宛に送金することを推奨します。 現地に現金を持ち込むのは危険が伴います。
    不動産取引の留意点
    ・
    不具合のある物件も多い(特に水周り）ので物件選びは慎重に。
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    良いデベロッパー、管理の良い物件を選ぶ事が重要です。
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    弁護士や専門家を活用しましょう。（権利関係のトラブルもかなり発生しています）
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    マレーシアでは値段交渉は当たり前です。支払いの前、入居前に入念にチェックすべきです。
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    投資で購入を考える場合は、賃貸しやすい立地であるか、売りやすい立地であるか考慮すべきです。
    治安も地域によってかなり違いがあるので、注意が必要です！
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    監修：石原 彰太郎氏
    トロピカル　リゾート　ライフスタイル
    （MM2H)株式会社 社長
    監修：石原 彰太郎氏
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    （MM2H)株式会社 社長