• トップ > 海外不動産まるわかりガイドシリーズ > オーストラリア編4-不動産購入の場合

    不動産物件を購入するには？

    はじめに　日本人がオーストラリア国内で不動産を取得する場合
    外国人（日本人）がオーストラリア国内で不動産を取得する場合、FIRB（外国投資審議会：Foreign Investment Review Board）による 購入規制があります。
    これはオーストラリア連邦全土で有効な規制です。

    1.
    永住もしくは在住していない外国人（日本人）が居住物件を購入する場合に当審議会の許可が必要になります。
    居住用の新築物件（計画中・建築中・完成直後）で、入居も売却もされておらず、 開発業者が事前に 一定の条件下でFIRBの許可を得ているものは購入可能です。
    　（全開発総戸数の内、50％以下の戸数分が外国人の購入可能枠です。）
    2.
    購入物件がITR（総合観光リゾート：Integrated Tourism Resort）認定リゾート内にある場合は、
    FIRB許可は不要で、新築・中古に関わらず物件購入が可能です。

    ・サンクチュアリーコーブ
    ・ホープアイランドリゾート
    ・ロイヤルパインズリゾート

    上記がゴールドコーストで代表的なITR認定（総合観光リゾート）です。
    3.
    申請の義務を怠った場合は、その不動産に対する所有権の剥奪や、個人に対しては最高5万ドル、 　法人に対しては最高25万ドルの罰金が課せられるなど、厳しい懲罰制度があります。
    不動産購入のワンポイントアドバイス！
    市場の動向にもよりますが、高額な物件や個性の強い物件は他の物件と比較し売却に時間がかかることがあります。

    建築協定などで建物の外観、装飾、大きさなどが決められている地区の物件はそのテーマ自体が評価され全体的に価格が安定し売却に有利です。

    逆に建築協定も無く建物の外観や大きさなどが不均一のエリアは結構なコストをかけた物件でも周りの環境の影響を受け、評価が下がることがあります。

    リゾート法(ITR)が適用されている地区内の物件は外国人の間でも不動産の売買が自由にでき、高い付加価値を生んでいることから、高額の物件でも換金性が比較的高くなっています。
    そのほか留意する点はいろいろありますので、購入時には色々な角度から検討することをお勧めいたします。
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    STEP1 不動産会社の選択
    物件を選定する上では、ホームページ等を通じて情報収集する事はある程度は可能ですが、最終的には現地不動産業者を通じて、 実際に物件を視察することが大切です。
    インターネットや書籍による情報は限りもあり、情報の鮮度や正確度、また物件周辺の住環境となると、実際に現地をご自身の目で 見ることに勝るものはありません。
    そこで次の段階で重要なことは、信頼のおける不動産業者の選択となります。

    オーストラリアには日系の不動産会社（日本人が経営）をはじめ、日本語を話せる販売員が在籍している不動産会社もあります。
    オーストラリアの不動産会社は、売買の際に「売主」からのみ手数料報酬を受け取りますし、外国人（日本人）向けの「二重価格」もありません。
    しかしながら、不動産会社を決める前に必ずその事務所を訪問・確認致しましょう。

    ※不動産業の免許証の提示がなかったり、自宅で営業をしているような所は"要注意"です。
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    STEP2 物件を視察する
    クイーンズランド州の場合「レジスター制度」が存在し、その顧客を最初に案内した不動産業者が売主に対し顧客の登録を行い、 成約に至った場合に売主から手数料報酬を得ます。
    従ってお客様が販売事務所を直接訪問し、現場の販売員と物件視察を行った場合、たとえ言葉の問題上、後日、日本語を理解する業者を選択しようとしても、 その業者はお手伝いが出来ません。
    既に現場の販売員の所属する会社の顧客として登録されたからです。

    日常英会話と実際に物件を購入する時の英語は異なります。
    また高額な商品ですので、慎重に不動産業者を選ぶ必要があります。
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    STEP3 契約をする
    購入する物件が決まれば、購入価格を確認するのは勿論のこと、支払い時期の確認も大切です。
    こちらの新築物件は建設着手前に図面での販売手法（「オフザプラン」と言い、日本の"青田売り"）が主流で、内装や設備に関しては 　現地の販売事務所内にあるサンプルなどで判断しなくてはなりません。

    また、日本と異なり、販売価格も売れ行きにより変動しますので、申込時の販売価格を確認することはとても大切なことです。

    手続きとしては、申込時の価格に基づき売主により契約書が作成されます。
    （日本のように販売価格表がきれいに印刷されて、一度もらっておけば大丈夫といということはありません。その都度売主に確認が必要です。）
    申込の手続きは日本とほとんど同じで、EXPRESSION OF INTEREST（申込書）に必要事項を記入し、物件により金額が異なりますが、 INITIAL DEPOSIT（申込金）を500ドルから1000ドル支払い、まず物件を押さえます。

    その申込書に基づき売主が契約書を作成し、買主側の弁護士に届けます。
    買主は、弁護士より説明を受け、通常2週間以内に契約書にサインをして物件価格の10％（既に支払済の申込金は契約手付金に充当）のHOLDING DEOOSIT（契約手付金）を支払います。

    この時の契約手付金は、最終的に決済時まで売主側弁護士の信託口座で保全されます。
    上記のようにオーストラリアでの不動産売買契約行為は全て売主・買主双方の弁護士を通じて行われます。
    不動産購入には大きなお金が動きますので、事前に支払時期等を確認して、送金の手配が必要です。
    また、定期預金を満期前に解約しなければならない事態に陥らないよう注意が必要です。
    STEP4 引き渡し
    契約が終われば、後は決済を待つのみです。

    ここ数年は高層ユニットのオフザプラン販売が主流で、決済・引渡しまで1年から2年待つ例も少なくありません。
    決済は物件が竣工し、売主による登記が終わると、売主側の弁護士より「決済が出来るので2週間以内に決済をする」旨の通知を買主側の弁護士が受け取り、 初めて日時が決定します。

    買主側の弁護士は速やかに買主に2週間以内に決済するよう通知します。
    この時に遅滞なく残代金の支払いが必要です。

    従ってあらかじめ、購入物件の決済時期は確認するようにしておきましょう。
    建設期間が長い物件になると、竣工時期が数ヶ月単位で前後しますので特に注意が必要です。

    先ほどの契約時のときにもご説明しておりますが、くれぐれも定期預金の中途解約に迫られることのないよう、資金繰りが必要です。
    また、決済期間の2週間で物件の確認（瑕疵がないか）等の作業も出てきますが、これについては弁護士が建設の専門家を手配し、物件内部を確認させます。

    その専門家からレポートが提出され、問題なければ決済手続きが進みます。登記に関しても弁護士が手配し、買主名義で登記がなされます。
    また、購入後は家具やカーテン・家電製品の購入から、毎年の税金、共益費と必要経費が避けられません。

    少なくとも購入を決める前に、これらの経費を頭に入れておきましょう。
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    補足　弁護士事務所の選定について
    オーストラリアで不動産売買を行う場合は、通常、売主・買主双方が弁護士を介して、契約手続きが進められます。同時に日本でいう司法書士の業務も進めてくれます。

    弁護士は契約内容の確認に始まり、一般条項の説明、必要な場合には停止条件を付加したりする、顧客の「代弁者」です。（例：融資条件、外資審議会など） 決済までのお金の流れも、弁護士事務所のTRUST ACCOUNT（信託口座）を通して行われるので、出来ればご自身で意思疎通が可能な弁護士が望ましいところです。 また、日本と異なりオーストラリアは契約社会です。

    契約行為を行う前に、弁護士による契約内容の確認を経て、契約書に署名して下さい。
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